RERA – क्या है रेरा अधिनियम और क्या है इसके प्रावधान, आइये जाने

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA –  Real Estate Regulatory Authority) भारत की संसद का एक अधिनियम है जो घर-खरीदारों की रक्षा करने के साथ-साथ रियल एस्टेट उद्योग में निवेश को बढ़ावा देने में मदद करता है। अधिनियम अचल संपत्ति क्षेत्र के नियमन के लिए प्रत्येक राज्य में एक रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) स्थापित करता है और शीघ्र विवाद समाधान के लिए एक सहायक निकाय के रूप में भी कार्य करता है।

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रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) की योजना
  1. यह अधिनियम 10 अध्यायों और 92 वर्गों में विभाजित है।
  2.  अध्याय की हेडिंग इस प्रकार है:
  3. अध्याय 1 प्रारंभिक;
  4.  अध्याय 2 वास्तविक संपत्ति का पता लगाने और पंजीकरण करने वालों की वास्तविक संपत्ति का पंजीकरण ;
  5.  अध्याय 3 प्रमोटर के कार्य और कर्तव्य;
  6. अध्याय 4 आवंटियों के अधिकार और कर्तव्य;
  7. अध्याय 5 वास्तविक राज्य नियामक प्राधिकरण  (रेरा);
  8. अध्याय 6 केंद्रीय सलाहकार परिषद;
  9. अध्याय 7 अचल संपत्ति अपीलीय न्यायाधिकरण;
  10. अध्याय 8 अपराध, दंड और अधिनिर्णय;
  11. अध्याय 9 वित्त, लेखा, ऑडिट और रिपोर्ट;
  12. अध्याय 10 विविध

(क) अध्याय १ में लघु शीर्षक, सीमा और अधिनियम के प्रारंभिक मामलों जैसे सौदे शामिल हैं। 1) और परिभाषाएं (धारा 2)। जबकि अध्याय 2 अचल संपत्ति परियोजनाओं के पंजीकरण और अचल संपत्ति एजेंटों के पंजीकरण (धारा 3-10) से संबंधित विभिन्न मामलों से संबंधित है। धारा 3 विज्ञापन, विपणन और बुकिंग आदि से पहले अचल संपत्ति परियोजनाओं के पंजीकरण को अनिवार्य करता है।

अचल संपत्ति परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए आवेदन, पंजीकरण का अनुदान और अचल संपत्ति परियोजनाओं के पंजीकरण का निरसन धारा 3, 4,5,6,7 में निपटा जाता है, जबकि, धारा 8 एक बहुत ही महत्वपूर्ण धारा है जो पंजीकरण की चूक या पंजीकरण के परिणामस्वरूप होने वाले प्राधिकारी के दायित्व के लिए प्रदान करता है ।

(ख) अध्याय 2 में रियल एस्टेट एजेंटों (दलालों / संपत्ति डीलरों आदि) के पंजीकरण के लिए भी प्रावधान है, जो यू / एस 9 और रियल के कार्य हैं। संपत्ति एजेंटों का उल्लेख धारा 10 में किया गया है।

(ग) इस अधिनियम में धारा 3 (1) के अनुसार अचल संपत्ति परियोजनाओं के अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता है। कोई भी प्रवर्तक बिक्री के लिए विज्ञापन, बाजार, पुस्तक, बिक्री या प्रस्ताव नहीं देगा, या किसी भी तरह से किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन में खरीद के लिए व्यक्तियों को आमंत्रित कर सकता है।

इस अधिनियम के तहत स्थापित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA) के साथ अचल संपत्ति परियोजना को पंजीकृत किए बिना, किसी भी रियल एस्टेट परियोजना या किसी भी नियोजन क्षेत्र में इसका हिस्सा हो ।

(घ) यह अधिनियम एक रियल एस्टेट परियोजना के तीन मुख्य हितधारकों को पहचानता है-

  • प्रमोटर
  • रियल एस्टेट एजेंट
  • आवंटी

(ड़) तदानुसार, प्रवर्तक के कार्य और कर्तव्यों, आवंटियों के अधिकारों और कर्तव्यों और अचल संपत्ति एजेंटों के कार्यों को अध्याय 3 (धारा 11-18) में प्रदान किया गया है। अध्याय 4 (धारा 19) और अध्याय 2 (धारा 10) के अनुसार है।

(च) यह अधिनियम मुख्य रूप से अध्याय 2, 3 और 4 में अधिनियम के विभिन्न प्रावधानों के तहत प्रमोटर, आवंटियों और रियल एस्टेट एजेंटों पर विशिष्ट दायित्व डालता है जैसा कि ऊपर में वर्णित है।

(छ) अध्याय 5 रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण – RERA (धारा 20 से धारा 40) के साथ-साथ प्रतिष्ठानों, संरचना, कार्यालय की योग्यता शर्तों, वेतन और भत्ते, प्रशासनिक शक्तियों, रोजगार अधिकारियों और अन्य कर्मचारियों पर प्रतिबंध और प्रतिबंध जैसे मामलों से निपटने के अलावा, क्रमश: धारा 21 से 30 तक प्रदान की गई रिक्तियों आदि का प्रभाव।

(ज) धारा 31 से धारा 40 तक प्राधिकरण की शक्तियों और कार्यों के दृष्टिकोण से, शिकायतों को दर्ज करने और आदेशों के प्रवर्तन आदि से बहुत महत्वपूर्ण खंड हैं। अध्याय 6 केंद्रीय सलाहकार परिषद के साथ-साथ इसकी स्थापना के साथ-साथ इसके कार्यक्षेत्र 41 और 12 दोनों से संबंधित है।

(झ) अध्याय 6 रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (धारा 43 से धारा 58) के साथ संबंधित है। चूंकि रियल एस्टेट प्राधिकरण अधिनियम (RERA) के विभिन्न प्रावधानों के तहत प्रदान किए गए दायित्वों की विफलता के अनुपालन के संबंध में प्रमोटरों, आवंटियों और रियल एस्टेट एजेंटों के संपर्क का पहला चरण है। प्राधिकरण या सहायक अधिकारी के किसी भी निर्देश या आदेश या निर्णय से व्यथित कोई भी व्यक्ति धारा 44 के तहत रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में अपील दायर कर सकता है।

अचल संपत्ति अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना, इसकी संरचना, योग्यता, कार्यालय का कार्यकाल, वेतन और भत्ते , हटाने, रोजगार पर प्रतिबंध, अधिकारियों और अन्य कर्मचारियों, रिक्ति का प्रभाव, न्यायाधिकरण की शक्तियां, अध्यक्ष की प्रशासनिक शक्तियां, कानूनी प्रतिनिधित्व का अधिकार, आदेशों के निष्पादन को इस अध्याय में दिया गया है। यह अध्याय आगे अपीलीय न्यायाधिकरण (धारा 58) के आदेशों के निर्णय के उच्च न्यायालय में अपील प्रदान करता है।

(ञ) अध्याय 8 में धारा 59 से धारा 70 तक दंड और धारा 71 और धारा 72 के तहत जुर्माने के प्रावधान हैं। यह अधिनियम प्रदान करता है। अचल संपत्ति परियोजना के गैर पंजीकरण के लिए सजा (धारा 59)। पंजीकरण आवेदन में गलत जानकारी के लिए जुर्माना या पंजीकरण के प्रावधानों (धारा 60 और 61) के उल्लंघन, गैर-पंजीकरण के लिए जुर्माना और अचल संपत्ति एजेंट (धारा 62 और 63) द्वारा धारा 9 या धारा 10 के तहत पंजीकरण के प्रावधानों का उल्लंघन।

प्रमोटर (धारा 64) द्वारा अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेशों का पालन करने में विफलता के लिए जुर्माना। प्राधिकरण के आदेशों का पालन करने में विफलता के लिए दंड या रियल एस्टेट एजेंट (धारा 65 और 66) द्वारा क्रमशः अपीलीय ट्रिब्यूनल, प्राधिकरण के आदेशों का पालन करने में विफलता के लिए जुर्माना या क्रमशः एलोटी (खंड 67 और 68) द्वारा अपीलीय ट्रिब्यूनल के लिए। कंपनियों द्वारा अपराधों के संबंध में धारा 69 में प्रावधान किए गए हैं और धारा 70 के तहत अपराधों की सघनता की जा रही है।

(ट) इसके अलावा विशेष रूप से इस उद्देश्य के लिए नियुक्त किए गए Adjudicating Officer द्वारा मुआवजे की मात्रा का भुगतान करने के लिए एक अलग प्रावधान आवंटित करने के लिए उपलब्ध विभिन्न उपायों के अलावा। एडजुडिकेटिंग अधिकारी द्वारा मुआवजे की मात्रा को स्थगित करने के लिए 71 और कारकों को ध्यान में रखा गया है, जिसका उल्लेख धारा 72 में किया गया है।

(ठ) अध्याय 9 में वित्त, लेखा, लेखा परीक्षा और रिपोर्ट जैसे मामलों से संबंधित है। केंद्र सरकार और राज्य सरकार द्वारा अनुदान और ऋण क्रमशः धारा 73 और धारा 74 के तहत प्रदान किए गए हैं। रियल एस्टेट विनियामक निधि का संविधान धारा 75 में सौदा किया गया है। भारत या राज्य खाते में समेकित निधि को दंड के माध्यम से प्राप्त रकम के संबंध में धारा 76 में दिया गया है। बजट खातों और लेखा परीक्षा धारा 77 और वार्षिक रिपोर्ट में निपटाए गए हैं। 78 14 अध्याय X में विविध प्रावधान शामिल हैं जैसे कि अधिकार क्षेत्र का बार, अपराधों का संज्ञान, धारा 79 के तहत प्रतिनिधिमंडल। धारा 80 और धारा 81 क्रमशः।

उपयुक्त सरकार की शक्ति प्राधिकरण को सुपरसीड करने और दिशा-निर्देश जारी करने और क्रमशः धारा 82 और धारा 83 में रिपोर्ट और रिटर्न प्राप्त करने के लिए, नियम बनाने के लिए उपयुक्त सरकार की शक्ति और प्राधिकरण द्वारा विनियमन बनाने की शक्ति क्रमशः धारा 84 और धारा 85 में प्रदान की गई है। धारा 86 सदस्यों में नियमों के प्रावधानों के झूठ के साथ, आदि। लोक सेवकों का उल्लेख धारा 87 में किया गया है, अन्य कानूनों के आवेदन, न कि वर्जित और अधिनिर्णय प्रभाव देने वाला अधिनियम क्रमशः धारा 88 और धारा 89 में प्रदान किया गया है। यह अधिनियम धारा 90 के तहत सद्भाव में की गई कार्रवाई को संरक्षण प्रदान करता है। कठिनाइयों को दूर करने के लिए धारा 91 में प्रावधान किया गया है। महाराष्ट्र आवास विनियमन और विकास अधिनियम 2012 को धारा 92 में निरस्त कर दिया गया है।

अतः इस लेख के माध्यम से पाठक को रेरा (RERA) के प्रावधानो से परिचित कराये जाने का प्रयास किया गया है जो किसी भी इ-पोर्टल पर हिंदी भाषा पे उपलब्ध नहीं है l

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